Wer zahlt die Miete? BDO Austria, mrp hotels und Wolf Theiss analysieren die Situation rund um Miet- & COFAG-Rückzahlungen.

Wer zahlt die Miete? BDO Austria, mrp hotels und Wolf Theiss analysieren die Situation rund um Miet- & COFAG-Rückzahlungen.

Wien (OTS) – Im Rahmen einer gemeinsamen Veranstaltung analysierten und kommentierten, Birgit Kraml, Partnerin Wolf Theiss Rechtsanwälte, Michael Regner, Partner mrp hotels und Bernd Winter, Partner BDO Austria die aktuellen Entscheidungen rund um den Entfall von Mietzinszahlungen durch die im Zuge der Covid-19 Pandemie behördlich angeordneten Lockdowns sowie die daraus eventuell resultierenden Rückforderungen von Zuschüssen.

Richtungsweisende OGH Entscheidungen

In ihrem Vortrag weist Anwältin Birgit Kraml auf die neusten Entscheidungen des OGH und die jeweiligen Rechtsgrundlagen hin. So erkannte der OGH 2021 in mehreren Entscheidungen, Covid-19 als Seuche an. Demnach stellt Covid-19 daher auch einen außerordentlichen Zufall im Sinne des § 1104 ABGB dar, und entfällt bei Unbenutzbarkeit des Bestandobjektes daher der Miet- oder Pachtzins. Bei beschränkter Nutzbarkeit kann der Mietzins nach § 1105 ABGB reduziert werden. Offen ist derzeit noch die Rechtsfrage, wie es sich bei beschränkter Nutzbarkeit des Bestandobjektes bei einer Pacht verhält. Ob Miete und Pacht auch nach § 1105 ABGB gleich zu behandeln sind, wird derzeit vom Verfassungsgerichtshof geklärt.

Die bereits erfolgten Urteile in Bezug auf den Entfall des Miet-und Pachtzinses gehen von der “objektiven Unbenutzbarkeit” aus – dies ist vor allem in Bezug auf Einkaufszentren relevant, in denen Geschäfte (vor allem jene des täglichen Bedarfs) während des Lockdowns geöffnet hatten, während andere gezwungen waren (beispielsweise körpernahe Dienstleitungen) geschlossen zu haben.

In seiner letzten Entscheidung hinsichtlich eines Gasthauses hielt der OGH allerdings fest, dass selbst im harten Lockdown, der Gastwirt nachweisen muss, dass die Nutzung des Bestandgegenstandes für Abhol-oder Lieferdienste unzumutbar war.

Rückforderungsprüfungen der COFAG

Für Bestandnehmer (also Mieter und Pächter) relevant sind darüber hinaus die systematischen Rückforderungsprüfungen der COFAG. Dies betrifft zunächst, so Bernd Winter, BDO Austria, Unternehmen, die in den Lockdown-Phasen anteilig über 12.500 Euro monatlich für den aufgewendeten Miet- oder auch Pachtzins erhalten haben. Bei anteiligen Förderungen unter der 12.500-Euro-Schwelle muss an die COFAG rückerstattet werden, was der Mieter oder Pächter vom Vermieter tatsächlich im Rahmen der Schadensminderungspflicht zurückerhält.

Die größten Schwierigkeiten sieht der Experte auch hier in jenen Fällen, in denen ein Geschäftslokal während eines Lockdowns teilweise benützbar geblieben ist. In den Verordnungen zum ABBAG-Gesetz wird die Umsatzdifferenz als Maßstab herangezogen. Dies gilt auch – falls nur ein bestimmter Teil der Geschäftsfläche weiterhin brauchbar war – für den Anteil des Mietzinses, der darauf entfällt.

Entscheidend für Winter ist die Frage, ob zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer entsprechend sachgerechte Vereinbarungen vorliegen (ex ante Betrachtung). Sollten diese nach wie vor nicht bestehen, so ist ein langwieriger Rechtsstreit beinahe unausweichlich.

Neue Vertragsverhältnisse in der Hotellerie?

Diese rechtlichen Rahmenbedingungen haben für Michael Regner, Partner bei mrp hotels, einen unmittelbaren Einfluss auf eine, durch die Pandemie am stärksten beeinträchtigte Branche: die Hotellerie. Neben der äußerst diffizilen Betrachtung der aktuellen Situation bei bestehenden Pachtverträgen in Bezug auf Mietausfälle beziehungsweise auf Rückzahlungen von Förderungen, sieht der Hotelexperte vor allem auch langfristige Auswirkungen in Vertragsverhältnissen und damit auch auf den Hotelinvestmentbereich.

Besonders bei Pachtverträgen gehen die Wünsche von Betreibern (Flexible Hybridverträge mit einer höheren Risikoteilung) und Eigentümern (Fixpacht) deutlich auseinander. Investoren fordern deutlich höhere Sicherheiten als vor der Pandemie und Prämien für die Übernahme von Risiken – damit werden besonders bei institutionellen Investoren die sehr strikten Investmentkriterien weiter verschärft.

„Mit dem Auslaufen der Staatshilfen, den Rückzahlungsverpflichtungen von Unterstützungskrediten und der gleichzeitigen Aufnahme neuer, hochverzinster Kredite zur Expansion, geraten viele Betreiber in eine finanzielle Notlage, da viele noch die nächsten Monate die Mieten nicht verdienen werden”, so Michael Regner. Dieses Phänomen ist vor allem in der Stadthotellerie zu bemerken, die gegenüber der Ferienhotellerie noch immer notleidend ist, da hier sowohl die Businessreisenden wie auch internationale, interkontinental reisende Gäste, fehlen. Diese Situation wird durch den aktuellen Konflikt in der Ukraine weiter verschärft.

Dennoch sieht Regner derzeit steigende Transaktionsvolumina am Markt und positivere Aussichten als noch im vergangenen Jahr, auch wenn die Renditen noch nicht an das Jahr 2019 heranreichen. Das größte Potential sehen Investoren derzeit am auch während der Pandemie aufgrund des Nahtourismus boomenden Ferienimmobilienmarkt und Serviced Apartments sowie Nischenprodukten. „Dabei werden die Investoren aber selektiver in der Standortauswahl und die Qualität und Bonität der Betreiber gewinnt an Bedeutung. Da gute Produkte aber rar und zurzeit kaum am Markt verfügbar sind, sehen wir dort bereits Renditen auf dem Niveau von 2019”, meint Michael Regner.

In der langfristigen Betrachtung der touristischen Entwicklung ist dennoch von einer positiven Entwicklung auszugehen. Michael Regner:
„Krisen hat es in der einen oder anderen Form immer gegeben. Dennoch ist der Tourismus insgesamt betrachtet eine globale Wachstumsindustrie. Die Reiselust der Menschen ist trotz aller Krisen – oder gerade wegen der Krisen – ungebrochen, allerdings steigt in Krisen das Sicherheitsbedürfnis. Deshalb wird das Reisverhalten die nächsten Jahre regionaler und weniger international sein.“

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Über mrp hotels

mrp hotels ist ein führendes Beratungsunternehmen aus dem Bereich Hotellerie. mrp unterstützt seine Kunden in allen Projektphasen – von der Standortsuche über Hoteldevelopment bis hin zu Transaktionsmanagement, Performanceanalysen und technischem Consulting.

Mit Niederlassungen in Österreich, der Schweiz, Deutschland, den Niederlanden, Großbritannien sowie der Türkei profitieren die Kunden von umfangreichem Fachwissen aus den entsprechenden Hotelmärkten. Das Team bei mrp hotels besteht ausschließlich aus Experten mit langjährigem Know-how im Hotellerie- und Tourismussektor. Zu den Kunden gehören renommierte Unternehmen wie die Signa, Deka Immobilien, Raiffeisen Capital Management, Loisium Hotels, die S+B Gruppe oder B&B Hotels.

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